back to top

Developer ptá za dohodnutý byt další peníze, má na to právo

spot_img

Zvyšování cen stavebních materiálů se již netýká jen stavby rodinných domů a rekonstrukcí, ale také koupě bytů v developerských projektech. Jak je třeba v jednotlivých případech postupovat, nám poradila právnička z advokátní kanceláře AKMV a hypoteční specialista.

Za poslední měsíce jsme svědky výrazného zvyšování cen stavebních materiálů jako dřeva, oceli či izolačních materiálů. V některých případech se nárůst cen pohybuje iv desítkách procent. Zvyšování cen se nemusí dotknout pouze těch, kdo se pustili do rekonstrukce nebo svépomocné výstavby domu, ale v některých případech i těch, kteří kupují byty v developerských projektech. V článku nám přiblíží Veronika Michalíková z AKMV advokátní kancelář s.r.o., zda jsou developeři v souvislosti se zvyšováním cen stavebních materiálů od kupujících oprávněni požadovat peníze navíc, resp. zvyšovat kupní cenu nemovitosti.

Kdy může developer zvýšit cenu?
Pro posouzení konkrétní situace je vždy nezbytné prostudování smlouvy, která byla s developerem uzavřena. Ať už se jedná o rezervační smlouvu, smlouvu o budoucí smlouvě nebo kupní smlouvu.

Developeři mají většinou kvalitně vypracované smlouvy a myslí na různé situace, které by se v budoucnu mohly vyskytnout, včetně takových, které nejsou příliš pravděpodobné.

Běžné je například i zakotvení doložky, která by upravovala způsob zvyšování kupní ceny hrazené kupujícím pro případ zvyšování nákladů developera, případně způsob zvyšování kupní ceny o inflaci (tzv. inflační doložka). Pokud je takový mechanismus ve smlouvě sjednán a byly splněny sjednané podmínky pro jeho uplatnění, má developer právo kupní cenu navýšit.

Na co si dát pozor
I v případě, že smlouva obsahuje doložku, která navýšení ceny upravuje, nemusí k navýšení ceny dojít v každém případě.

Kromě konkrétního znění doložky je důležité například i to, v jaké fázi výstavby zvýšení ceny potřebného stavebního materiálu nastalo. Pokud již stavba v době zdražení stojí a je z velké míry dokončena nebo se například už jen čeká na kolaudaci, musela být postavena ze stavebního materiálu koupeného za ceny před zdražením, proto by developerovi neměli v souvislosti se zdražováním vzniknout dodatečné náklady.

V praxi doporučujeme například prověřit i to, zda zvýšení nákladů nebylo způsobeno porušením povinností na straně developera, například v souvislosti se zpožděním stavby v rozporu s harmonogramem sjednaným ve smlouvě.

Kdy developer nemůže zvýšit cenu?
Pokud možnost navýšení kupní ceny není ve smlouvě upravena, je developer vázán sjednanou kupní cenou a není oprávněn kupní cenu jednostranně navyšovat.

Co když byla cena zvýšena?
Pokud došlo ke zvýšení kupní ceny v souladu se smluvními ujednáními, není možnost dohody s developerem a kupující si nemovitost za zvýšenou cenu nemůže dovolit, v úvahu může přicházet i odstoupení od smlouvy. V takovém případě je třeba vycházet z toho, jak jsou ve smlouvě upraveny možnosti ukončení smlouvy.

Ukončení smlouvy z důvodu zvýšení ceny na základě mechanismu sjednaného ve smlouvě však pravděpodobně bude sankcionováno smlouvou pokutou. Ujednání smluvní pokuty je většinou nastaveno tak, že smluvní pokuta, kterou by byl povinen platit kupující, se započítá s již uhrazenou rezervační zálohou nebo již uhrazenou částí kupní ceny. To by v praxi znamenalo, že kupující by přišel o část peněz, které již na pořízení nemovitosti vynaložil.

Prevence
V naší praxi se velmi často setkáváme s tím, že se na nás obracejí klienti, kteří řeší problémy související s nabývacími smlouvami k nemovitostem. Všem, kteří uvažují o koupi nemovitosti proto doporučujeme, aby si smlouvu před podpisem nechali zkontrolovat nezávislým advokátem, a to iv případě, kdy by do prodeje nemovitosti byla zapojena realitní kancelář. Takto se mohou vyhnout tomu, že podepíší smlouvu, která je pro ně nevýhodná nebo obsahuje ustanovení a doložky, kterým nerozumí a které je mohou později nepříjemně překvapit.

Co v případě hypoték?
Hypoteční specialista Martin Totka říká, že můžeme řešit 2 případy:

První případ, klient kupuje byt v rámci developerského projektu. Při navyšování kupní ceny mají developeři podchyceno možné zvyšování cen ve Smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Nevýhoda pro klienta je to, že developer umí přesně vyčíslit navýšení až po dokončení nemovitosti na základě položkových nákladů. V tomto případě však většina klientů již má vyřešeno financování hypotékou (což může být i měsíce až roky před dokončením daného projektu, viz např. Projekt Slunečnice).

Co tedy v případě navýšení kupní ceny může klient dělat?
Máme několik možností:

  1. Mít připravené vlastní zdroje

Klient se může připravit na tuto situaci. V mnoha případech to může být velmi náročné, pokud se cena zvýší o 10-20%, doporučuji pokud má klient schválenou hypotéku, tak si stranou odkládat výši budoucí splátky. Má to 2 benefity, vyzkouší si jak „se mu bude žít“ s danou splátkou + si může do doby dokončení naspořit prostředky, které mu buď částečně nebo kompletně pokryjí eventuální navýšení kupní ceny. Pokud by kupní cena zůstala stejná, tak má klient vytvořenou rezervu nebo peníze na mimořádnou splátku na hypotéky.

  1. Přeschválit stávající hypotéku

Klient, který má již existující hypoteční úvěr, si jej nechá znovu proschválit na vyšší částku. Může tam být několik věcí, které dané navýšení mohou velmi zkomplikovat a to zejména změna v příjmech klienta (snížení příjmu, mateřská/rodičovská dovolená, přechod na živnost, změna zaměstnání… atd.), stejně pozor na poplatky za nečerpání úvěru (mohou být až do výše 2% z výše úvěru, což je u hypotéky ve výši 200.000 € poplatek ve výši 4.00 0 €), pokud však zůstaneme ve stejné bance, umí se vyřešit i slevy z těchto poplatků až po úplné prominutí, pokud jsme však bez komplikací, je toto nejjednodušší možnost.

  1. Navýšení novým úvěrem

Pokud neumíme pohnout se stávající hypotékou je možnost navýšení prostředků přes spotřebitelský úvěr nebo stavební úvěr (v ideálním případě je to dočasné řešení).

Po určité době splácení tyto úvěry umíme zkonsolidovat do jednoho hypotečního úvěru

Druhým případem je výstavba rodinného domu. Co tedy v takovém případě, že dojde k navýšení cen materiálů a stavba se nám v průběhu výstavby začne prodražovat?

Kvalitní poradce (ať už zprostředkovatel nebo hypoteční poradce) počítá s touto možností již při žádosti o úvěr, kde standardně nastavuje výši úvěru o cca 20 – 30 % vyšší,

jako je rozpočet klienta při výstavbě. Pokud se klientovi podaří stavbu postavit podle jeho původního rozpočtu, nebo i levněji, může úvěr nedočerpat (opět pozor na poplatek za nedočerpání) nebo dané prostředky použije následně na mimořádnou splátku úvěru a sníží si tím měsíční splátku, dobu splácení nebo si peníze ponechá jako rezervu , může je zhodnotit a učinit mimořádnou splátku, pokud by úrokové sazby stouply.

- Reklama -události
spot_img

Redakce doporučuje

Další články autora